إشكالات المستأجرين والمالكين بين الهدم والنزوح وتعذر الإنتفاع في ضوء الواقع الأمني والإحتلال

نقر الصورة لتكبيرها

المحامي عاطف حسن منصور الرئيس السابق البلددية برج البراجنة

almontasher في زمن الحرب تتعرض العلاقات التعاقدية للإهتزاز وعدم الإستقرار ولا سيما عقد الإيجار الذي يقوم في جوهره على توازن بين منفعة يتلقاها المستأجر مقابل بدل مالي يدفعه للمالك. فإذا إختل هذا التوازن بفعل ظروف قاهرة، برزت الحاجة إلى إعادة قراءة الإلتزامات بروح العدالة، لأن الإنتفاع بالمأجور هو أساس إستحقاق البدل.

وعليه،

فإن الحالات التي تفرزها الحروب تختلف في أثرها القانوني، بمعنى إذا أدت الأعمال الحربية إلى تهدم المأجور كلياً إنتهى عقد الإيجار وسقط البدل من تاريخ الهلاك لزوال محل العقد. أما إذا كان الضرر جزئياً ويجعل المأجور غير صالح للسكن، جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو تخفيض بدل الإيجار بما يتناسب مع حجم الإنتقاص في المنفعة.

وفي حال كان المأجور بحاجة إلى ترميم يمنع السكن فيه مؤقتاً، فإن الإلتزام بدفع بدل الإيجار يتوقف خلال فترة التعذر، على أن يعود بعد إعادة المأجور إلى حالته الصالحة للإستعمال.

أما الإشكال الأكثر تعقيداً فيظهر عندما يكون المأجور سليماً ويقع في منطقة خطرة بفعل الحرب أو الإحتلال، فيضطر المستأجر إلى مغادرته قسراً ثم العودة إليه لاحقاً. وهنا تنتفي الإستحالة المادية، لكن الإنتفاع يتعذر فعلياً، ما يطرح تبايناً في التكييف بين من يتمسك بإستحقاق البدل كاملاً، وبين من يعتبر أن الخطر الجدي يبرر تخفيضه أو تعليقه جزئياً تطبيقاً لمبادئ العدالة وحسن النية.

وبديهي القول، أن قانون الإيجارات اللبناني لا يتضمن نصوصاً مباشرة تعالج هذه الحالات، مما يستوجب العودة إلى القواعد العامة في قانون الموجبات والعقود والإجتهاد ولا سيما مبدأ تحقيق التوازن بين طرفي العقد وعدم تحميل أي طرف نتائج القوة القاهرة الخارجة عن إرادته، مع إبقاء التقدير للقضاء الذي يوازن بين الضرر والمنفعة في كل حالة على حدة.

وبذلك، تبقى الإيجارات في زمن الحرب ملفاً خاضعاً لسلطة التقدير القضائي المرن، حيث لا قاعدة جامدة، بل عدالة تبنى على الوقائع وظروف كل نزاع.

صفوة القول، هذا الموضوع سيبقى مطروحاً بقوة أمام النقاش القانوني والقضائي مع إستمرار هذه الظروف الإستثنائية لما يخلفه من إشكالات تمس عدداً كبيراً من المالكين والمستأجرين على حد سواء. ومن المتوقع أن تعرض على المحاكم دعاوى متعددة ومعقدة تستوجب معالجة مرنة تعيد التوازن بين الإنتفاع والبدل في ضوء أوضاع لم تكن متوقعة عند إنشاء العقود.

المحامي عاطف حسن منصور